壹、商品房預售的概況及價值
所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業將在建房屋預先出售給中標人，由中標人支付定金或房價款的制度。
我國商品房預售制度是從20世紀90年代初逐步建立起來的。《中華人民共和國城市房地產管理法》於1994年7月實施。這部全面規範城市房地產開發的法律，借鑒了香港的房地產開發模式，正式確立了商品房預售制度。此後，國務院《城市房地產開發管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理條例》、新頒布的《物權法》都對這壹制度做出了相應的具體規定[1]。十幾年的發展表明，這壹制度在培育我國房地產市場、促進房地產業發展方面發揮了重要的歷史作用。根據國家統計局的數據，“2004年籌集房地產開發基金17？654.38+06.88億元，定金和預付款達到7？395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發資金的43.1%，成為房地產開發的最大資金來源。”依靠預售的扶持政策，中國房地產業迅速完成了資本的原始積累。同時，由於預售，房地產開發商可以輕松籌集資金，降低成本，預售房的價格明顯低於現房，這也讓“望房興嘆”的購房者得到了實惠。在買賣雙方的青睞下，商品房預售制度在我國不斷發展。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了很多道德風險和市場風險。
二，我國商品房預售制度存在的問題及原因分析
我國商品房預售制度建立以來，在刺激商品房市場的同時，也引發了許多嚴重的問題。這壹現象直接導致央行房地產金融分析小組在其2004年《中國房地產金融報告》中強調:“許多市場風險和交易問題都源於商品房新房預售制度。目前，經營良好的房地產開發商已經積累了壹些實力，因此他們可以建議取消目前的預售制度，轉而出售現有的房屋。”雖然建設部隨即表態不會取消商品房預售制度，但這份報告至少指出了預售制度產生的問題已經引起高層的重視，並引起學術界的廣泛討論。
筆者認為，目前我國商品房預售引發的風險問題主要有以下幾個方面:
壹是存在不公平交易，開發商將在建商品房的風險轉移給社會和銀行。如果開發商從預售制度中獲得的收益等於他們所承擔的風險和付出的成本的收益，購房者和開發商各得其所，那麽預售制度顯然是壹舉兩得的事情。但按照我國目前的預售機制，房子還在建設中的時候，購房者就已經支付了全部房款，承擔了未來的所有風險。在這種不完善的預售制度下，開發商不僅可以低成本使用銀行資金，無息占用購房者和承包商的預付款，而且不用承擔房屋庫存成本，因此建設風險和資金成本都轉移給了購房者。同時，開發商借助按揭貸款、抵押貸款和流動資金貸款，最終將開發項目的巨額債務負擔轉嫁給銀行，使商品房的開發風險幾乎全部轉移給銀行。更嚴重的是，當建成的現房與協議、廣告、口頭承諾不壹致時，往往是處於弱勢的購房者被迫接受不符合需求的房屋，或者承擔違約責任。
筆者認為，這類問題的癥結在於，我國的預售制度缺乏完善的風險分擔法律制度，使得開發方容易轉移風險，而購房者和銀行缺乏保護自身利益的法律依據。
同時，房地產證券、債券等真正能給予房地產企業長期、可持續支持的融資方式，被開發商認為過高而放棄，也是造成這壹現象的另壹個重要原因。
二是現行預售制度容易造成不平等競爭和低效競爭。期房銷售制度相對降低了房地產行業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、策略都不是很重要。只要他們有能力接觸到地方政府和商業銀行中有權勢的人，就能獲得廉價的土地資源和低成本的銀行貸款，這往往意味著項目的成功。這就導致了房地產行業出現了大量的中小地產商，壹些不太好的房地產公司生存得很好，而那些真正有實力、有品牌、有技術、有管理的企業競爭優勢並不明顯。也就是說，中國的房地產行業並沒有形成優勝劣汰的機制，而是造成了特別落後的商業模式，大量低素質的開發商充斥著房地產市場。
筆者認為其根源在於市場競爭機制不合理，我國國有土地使用權出讓采用掛牌交易制度，非市場化。房地產進入市場，政府職能部門通過行政許可配置資源，導致開發商通過各種手段買地，然後通過預售制度預售期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者。因此，中國房地產行業呈現不平等競爭和低效競爭。
同時，我國監管制度的缺失也助長了這種局面，因為在房地產會計審計誠信機制尚未建立的情況下，未建成房屋銷售行政許可的書面審查幾乎沒有發揮應有的作用。而且在預售過程中，預售合同強制登記、預售廣告監管、資金監管都是行政靜態、事後管理，缺乏動態、事前措施，沒有引入金融監管、房地產律師監管等市場條件下的有效監管手段。[1]而且，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產市場魚龍混雜，大量缺乏必要條件的開發商仍然可以參與市場競爭，分享可觀的利益。
三、完善我國商品房預售制度的具體對策
針對我國商品房預售制度存在的種種問題，筆者從以下幾個方面進行了思考，並提出了完善我國商品房預售制度的幾點看法:
首先，建立商品房預售制度風險保證金，以平衡交易各方的風險。所謂商品房預售制度風險保證金，是壹種資金籌集模式，即通過風險保證金的歸集和積累，將預售制度中的各類風險合理、平均地分散到所有負擔主體。如上分析，現有預售中的風險分配極不合理。因此，政府應該像存款保險制度壹樣，為房屋預售制度設立風險保障基金。所有參加房屋預售制度的房地產商都要參加這個基金，也就是按照營業額來交。壹旦出現問題，這個風險基金就要承擔責任。通過這壹機制，可以將整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行和房地產開發商共同承擔，有效平衡各方風險，促進公平交易。
第二，完善預售房款監管。具體來說:第壹，改變我國房地產市場的主流預付定金方式——即開發商統壹收取，並在壹定期限內存入監管賬戶。相反，購買者將親自把購買的錢存入監管賬戶。同時，嚴格規範預付款的使用。除提取規定比例的備用金外，監管賬戶內的資金只能用於房地產建設。開發商需要用這筆錢進行項目建設的，要實行房地產行政主管部門審批制，監管銀行只有根據法定審批才能把錢打到建設單位的賬戶上。這樣可以有效防止開發商挪用預付款，攜款潛逃，既起到了預售制度對開發商的融資作用，又保證了購房者的資金安全。在這方面，我國廣東省已經進行了相應的嘗試，取得了良好的效果，其經驗值得在全國範圍內推廣。
第三，加強監管，建立預售商品房個人建設資金審核機制。預售制度的壹個重要價值在於相對降低門檻，方便開發商融資。如果我們設置過高的準入門檻，顯然會與這壹制度背道而馳。但正如上文所分析的，我國現行的預售制度導致大量低質量的中小企業充斥市場，嚴重損害了行業環境和社會利益。對此，筆者的建議是設立預售商品房個人建設資金審核機制，對房地產企業實施實時監控。開發商在進行任何預售商品房項目時，都必須向房地產主管部門申報企業現狀，包括開發商資質、開發商近期資產負債表、現有流動資金、預售商品房開發過程中的到期債務金額，以及商品房開發過程中正在進行和即將完成的其他項目，並提供相應的證明。商品房開發須經房地產主管部門批準後方可進行。防止開發商在其他項目資金運轉不暢的情況下，將預售商品房作為向購房者籌集資金的手段，而是為了彌補其他項目的流動資金。同時，此舉也可以避免低質量小企業的“空手套白狼”，有效將不合格企業清除出市場。
以上就是關於商品房預售制度的介紹。商品房預售制度對我國房地產業的發展具有重要意義。經過近20年的發展，它已經成為房地產市場的壹項基本制度。然而，與任何新生事物壹樣，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至於有人呼籲廢除它。
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