魯資資規[2021]9號各市自然資源主管部門、財政局、住房和城鄉建設局、國資委、市場監管局、地方金融監管局、市稅務局、人民銀行(山東省)市中心支行、分行營業管理部、銀保分局:為有效規範全省土地二級市場交易行為，本次交易休市，
山東省自然資源廳山東省財政廳山東省住房和城鄉建設廳山東省人民政府國有資產監督管理委員會山東省市場監督管理局山東省地方金融監督管理局中華人民共和國國家稅務局山東省稅務局中國人民銀行濟南分行中國銀行保險監督管理委員會山東監管局6月5438+2023年2月17。
山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則(試行)。
第壹章總則第壹條為進壹步規範我省國有建設用地使用權出讓、租賃、抵押交易行為，促進現有土地資源優化配置和節約集約利用，根據有關法律法規和政策，結合本省實際，制定本細則。
第二條本細則適用於本省行政區域內國有建設用地使用權轉讓、出租和抵押的管理。
依法進入市場的農村集體建設用地使用權的轉讓、出租和抵押，參照本細則執行。
國家法律、法規和政策另有規定的，從其規定。
第三條土地二級市場交易應當遵循合法、誠實信用、公平、自願、公開、公正的原則。
第四條建立全省統壹的“線下”土地二級市場交易平臺，規範“信息發布-意向達成-合同簽訂-交易監管”交易流程，加強建設用地使用權交易、納稅、登記等業務合作，為交易雙方提供安全、便捷、高效的服務。
交易雙方可以通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息，自行協商交易，也可以委托土地二級市場交易平臺公開交易。
第五條自然資源主管部門依法對建設用地使用權的轉讓、出租、抵押進行監督，並負責日常管理。
財政、住房城鄉建設、國資監管、稅務、市場監管、金融等有關部門應當按照各自職責，密切配合，做好建設用地使用權轉讓、出租和抵押的管理工作。
第二章建設用地使用權轉讓第六條本細則所稱建設用地使用權轉讓，是指各類建設用地使用權轉讓，包括建設用地使用權轉讓，涉及買賣、交換、贈與、出資及司法處罰、資產處置、法人或其他組織合並或分立等。
建設用地使用權轉讓時，地上建築物和其他附著物所有權隨之轉讓。
涉及房地產轉讓的，應當按照房地產轉讓法律法規辦理房地產轉讓手續。
第七條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應當符合下列條件: (壹)具有該土地、地上建築物及其他附著物的合法產權證明；(二)涉及土地用途變更的，變更後的土地用途應當符合國家空間規劃。(三)法律法規規定的其他條件。
法律、法規、政策等除外。，其中明確要求將劃撥土地使用權再次進行公開出讓。
第八條劃撥取得的建設用地使用權的轉讓，應當經有批準權的人民政府同意。
經批準劃撥建設用地使用權並同意轉讓的，轉讓的土地使用權應當在土地有形市場公開交易，確定受讓人和交易價格。
以劃撥方式取得的建設用地使用權出讓，經審查符合《山東省人民政府辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》的，可以不補交土地，轉讓價款按轉讓登記辦理；不符合《山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則(試行)》的，在符合規劃的前提下，受讓人應當依法繳納土地出讓價款，重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，並依法辦理房地產登記手續。
在不改變土地用途等土地使用條件的情況下，按照評估現有使用條件的土地使用權正常市場價格，扣除土地使用權優惠價格，合理確定追加轉讓價格；依法變更規劃條件的，土地出讓價款的支付，按照變更後的規劃條件下出讓土地使用權的正常市場價格，扣除現有使用條件下土地使用權的優惠價格合理確定。
第九條出讓方式取得的建設用地使用權的轉讓，應當在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。原轉讓合同對轉讓條款另有約定的，從其約定。
第十條以出讓方式取得的建設用地使用權出讓，應當符合下列條件: (壹)按照出讓合同進行投資開發；住宅建設項目，開發總投資應在25%以上；土地開發的，應當符合形成工業用地或者其他建設用地的條件。
(二)涉及土地用途變更的，變更後的土地用途應當符合國家空間規劃，商品住宅用地應當按照有關政策規定辦理。
(3)房地產開發項目土地使用權全部或部分轉讓後，作為土地轉讓條件的全部建設條件對土地使用權轉讓方仍然有效，土地使用權轉讓方應當按照建設條件進行建設活動。
土地使用權出讓方與當地縣(市、區)人民政府或相關部門簽訂履約監督管理協議的，與協議相關的權利和義務隨之轉移。
(四)法律法規規定的其他條件。
第十壹條建立預告登記和轉移制度。
以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓未完成開發投資總額25%的，按照“先投資後轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，並報市、縣自然資源主管部門備案後，可以申請房地產轉讓預告登記，開發投資總額達到法定轉讓條件。
登記權利人可持《不動產預告登記證》等其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目申報手續。
轉讓雙方可以約定預告登記期限，由不動產登記機構在不動產登記簿和預告登記證明的附記欄記載預告登記期限。
預告登記後，債權消滅或者自可以辦理房地產轉移登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記無效。
第十二條以作價出資或者入股方式取得的建設用地使用權的轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓的規定，無需報原建設用地作價出資或者入股的批準機關。轉讓後可以采取定增投資或入股的形式，也可以改為直接轉讓。
第十三條以授權經營方式取得的建設用地使用權的轉讓，在使用年限內，土地使用權可以在集團直屬企業、控股企業和參股企業之間依法轉讓。轉讓給集團公司以外的單位或者個人的，經依法批準後，受讓方應當補足土地轉讓價款，並辦理房地產轉移登記。
第十四條建設用地使用權的分割、合並和轉讓，應當由權利人提出申請，經有審批權的自然資源主管部門審核同意後，進行分割、合並和轉讓，並依法辦理房地產轉移登記。
綜合區劃應具備獨立區劃條件。涉及公共設施建設和使用的，轉讓雙方應當在合同中明確相關權利和義務。
第十五條擬分割的地塊已經預售或者存在多個權利主體的，應當征得相關權利人的同意，不得損害權利人的合法權益。
分期出讓應當有利於土地的開發利用，不得影響交通、消防、安全等控制指標的要求。
工業項目配套建設的行政事務、生活服務等附屬設施占用的建設用地，不得隨地塊在整個區域內分期出讓。
標準廠房和新工業用地(M0)允許在不改變其功能和土地用途的情況下，將建築物、構築物和其他固定邊界作為基本單位進行分割和轉讓。
具體分割條件、分割流程和分割後容積率規劃條件的確定，由市、縣人民政府根據不同用途和當地實際情況制定。
第十六條土地兼並涉及的地塊應當相鄰，土地分割、轉讓、作價出資或者入股的，原則上統壹辦理，其中分割的土地按照土地市場價格補足土地轉讓價款。合並地塊用途符合土地配額目錄的，土地使用權人可以選擇保留配額；剩余出讓年限不壹致的，可以采用加權平均法計算統壹的剩余出讓年限，或者經市、縣人民政府批準，按照相應年限登記壹定年限的土地出讓金。
第十七條轉讓雙方應當按照規定向自然資源主管部門如實申報成交價格，不得隱瞞。
以出讓方式出讓建設用地使用權，申報價格低於標示地價20%以上的，市、縣人民政府有權行使優先購買權。申報地價低於基準地價的，市、縣人民政府有權行使優先購買權。
第十八條建設用地使用權轉讓的，建設用地使用權轉讓合同和投資建設協議約定的權利和義務隨之轉移。
土地使用者通過出讓方式取得的建設用地使用權的使用年限，為建設用地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者的使用年限後的剩余使用年限。
第十九條有下列情形之壹的，建設用地使用權不得轉讓: (壹)司法、行政機關依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制權利的。(二)未依法辦理權屬證書登記的；(三)權屬有爭議的；(四)未經其他* * *人書面同意，* * *擁有建設用地使用權；(五)需要依法收回建設用地使用權的；(六)法律、法規和合同規定不允許轉讓的其他情形。
第二十條加強與地方司法處理的聯系，涉及建設用地使用權轉讓的案件，人民法院應當向自然資源主管部門查明房地產權屬和原轉讓合同約定的權屬義務，自然資源主管部門應當予以協助。司法處置土地可以進入土地二級市場交易平臺，其中涉及建設用地使用權劃撥和處置的，應當向自然資源主管部門報告。
第二十壹條政府部門或事業單位處置國有資產，涉及建設用地使用權轉讓的，應征求自然資源主管部門的意見，如實告知當事人有關土地情況。
第三章建設用地使用權出租第二十二條本細則所稱建設用地使用權出租，是指土地使用者作為出租人，將建設用地使用權出租給出租人或者連同地上建築物、其他附著物出租給承租人，承租人在壹定期限內向承租人支付租金的行為。
第二十三條通過轉讓、出租、作價入股等方式取得的建設用地使用權出租或者轉租的。，不得違反法律法規和有償使用合同的規定。
或者部分國有建設用地使用權出租的，有償使用合同規定的權利和義務仍由建設用地使用權人承擔。
第二十四條以劃撥方式租賃取得建設用地使用權的，按照土地收益的有關規定繳納租金，納入土地出讓收入管理，土地出讓收入由征收管理部門管理。
土地收益的具體標準由各地根據土地等級、用途等因素確定。
建立建設用地使用權劃撥租金收入年度報告制度。出租人依法申報並及時繳納相關收益的，可以不單獨辦理劃撥建設用地使用權租賃審批手續。
第二十五條以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租或者部分出租、可分割的，租賃期限超過五年的，應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續。
第二十六條建設用地使用權和地上建築物、其他附著物，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，租賃期限不得超過建設用地使用權的剩余年限，最高不得超過20年。
其中，以租賃方式取得的建設用地使用權的租賃期限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余期限。
第二十七條未按照建設用地使用權出讓合同約定支付出讓金，未按照出讓合同或者配額決定規定的期限和條件開發利用土地，或者依照法律法規規定和合同約定不允許出租的，不得出租建設用地使用權。
第二十八條租賃建設用地使用權和地上建築物及其他附著物，應嚴格按照土地出讓合同、出讓決定、房地產權證或批準的規劃條件進行。
承租人在租賃期內不得擅自改變規定用途；不得擅自在租賃的土地上新建、擴建建築物和其他附著物。
確需搭建臨時建築物和其他附著物的，應當經出租人同意，由出租人報自然資源、住房和城鄉建設主管部門批準並辦理相關手續，並約定由出租人承擔臨時建設工程的拆除責任。確需改變用途的，經自然資源部門審核並報同級人民政府批準後，出租人應當按照有關規定辦理相關手續。
第四章建設用地使用權抵押第二十九條本細則所稱建設用地使用權抵押，是指債務人或者第三人在履行所擔保的債務時，以不轉移占有的方式，將依法取得的國有建設用地使用權抵押給債權人。
債務人不履行到期債務或者當事人約定的抵押物實現時，債權人有權就抵押物優先受償。
第三十條自然人和企業作為抵押權人，可以建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權申請辦理房地產抵押的有關手續，企業之間的債權債務合同應當符合有關法律法規的規定。
允許以公益為目的的養老、教育等社會領域企業對有償取得的建設用地、設施使用權等財產進行抵押和融資。
第三十壹條以轉讓、作價出資或者入股等方式取得的建設用地使用權，已經進行房地產登記，且不存在查封等限制的，可以設定抵押，所擔保債務的履行期限不得超過土地出讓合同約定的剩余年限。
第三十二條以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法抵押。
以劃撥建設用地使用權為標的物設定抵押並依法辦理抵押登記手續的，無需另行辦理建設用地使用權抵押審批手續。
第三十三條以租賃方式取得建設用地使用權的，承租人應當繳納土地租金。開發建設完成後，地上建築物和其他附著物可以按照租賃合同的約定與土地壹並抵押。
第三十四條處置建設用地使用權抵押財產應當遵守下列規定。(壹)出讓和實現建設用地使用權抵押，在支付依法應當支付的相當於建設用地使用權的轉讓價款後，抵押權人可以優先受償。
(2)養老、教育等領域的土地使用權實現抵押的，仍應按原用途使用土地，不得擅自改變，抵押實現時不得損害利害關系人的權益。
(3)同時指定多個抵押權人的，應明確抵押權的先後順序。
當事人對抵押順序另有約定的，從其約定。
(四)法律、法規規定可以實現抵押權的其他情形。
第五章服務和監管第三十五條優化市場服務體系。
在土地交易機構或平臺上，聚合交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的業務窗口，大力發展“網絡政務服務”，積極推進“壹窗受理、壹網辦理、壹站結算”。
培育和規範中介組織。
發揮社會中介組織在市場交易中的橋梁作用，發展相關機構，為交易各方提供推介、展示、咨詢、評估、經紀等服務。
第三十六條完善市場信用體系。
制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體和中介服務從業人員信用記錄納入省級公共信用信息平臺，通過“信用中國(山東)”等渠道依法向社會公布，對土地市場嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。
建立壹個安全系統。
加強市場交易中信息安全基礎設施和安全防護能力建設，嚴厲打擊非法泄露、篡改信息或利用信息謀取私利的行為。
探索推行網絡交易資金第三方賬戶管理模式，探索建立建設用地使用權抵押風險預警機制和抵押資金監管機制，構建多角度、立體化的風險化解和補償機制，有效防控市場交易風險。
完善土地二級市場動態監測監管系統，完善監測監管信息系統。
嚴格執行公示地價制度，及時更新公布基準地價或標定地價；完善土地二級市場價格形成、監測、引導和監督機制，防止交易價格異常波動。
與土地出讓相關的房地產開發資金來源應符合房地產開發企業購地融資的相關規定。
加強土地壹、二級市場聯動，加強土地投資總量、結構、時序的銜接，適時運用財稅、金融手段，加強土地市場整體調控，維護市場穩定運行。
第六章附則第三十七條本細則由省自然資源廳負責解釋。
第三十八條各市應結合實施細則和本地實際，具體制定土地二級市場管理辦法、交易規則。
第三十九條本細則自2022年3月1日起實施，有效期至2024年2月29日。
材料
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