土地使用稅的計稅依據是使用人實際占用的面積,每年繳納壹次。房地產開發商拿到土地後,會在幾年內建成商品房。其將商品房銷售出去的話,土地使用權就到了消費者手中。這時,再繳納土地使用稅時,已銷售房屋面積就要減掉,那麽土地使用稅房屋占用面積如何扣減?下面我們跟隨小編了解下吧。
壹、土地使用稅房屋占用面積如何扣減?
土地使用稅不可計入開發成本。房地產開發企業銷售新建商品房的城鎮土地使用稅納稅義務截止時間,為房屋交付使用的當月末。房屋交付使用的時間為合同約定時間。未按合同約定時間交付使用的,為房屋的實物或權利狀態發生變化的當月末。當實際占用的土地面積發生變化時,納稅人需要及時辦理土地登記信息的變更(可通過電子稅務局變更),計算公式為:納稅人實際占用的土地面積=(1-已銷售房屋的建築面積/項目可售建築面積)×項目總占地面積,變更後的土地信息經主管稅務機關確認後即生效,企業下次申報土地使用稅時,系統即按照最新的占地面積計算應納稅款。
二、土地使用稅的稅額是多少?
城鎮土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標準如下:
1、大城市元至30元;
2、中等城市元至24元;
3、小城市元至18元;
4、縣城、建制鎮、工礦區元至12元。
三、哪些情況下免征土地使用稅?
1、企業關閉、撤銷、搬遷後,其原有場地未作他用的,可由省、自治區、直轄市地方稅務局批準暫免征收城鎮土地使用稅。
2、企業範圍內的荒山、林地、湖泊等占地,尚未使用的,經各省、自治區、直轄市地方稅務局審批暫免征收城鎮土地使用稅。
3、納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的,年減免稅額不足10萬元的,經當地財政局、地方稅務局審核,報省級財政部門和地方稅務局審批;10萬元以上的,經省級財政部門和地方稅務局審核,報財政部、國家稅務總局審批。農業企業無償使用免稅單位的土地,應當照征土地使用稅。
綜上所述,當房地產開發商因為銷售商品房,導致實際占用土地發生變化時,要及時辦理土地信息變更。土地使用稅房屋占用扣減是有壹公式的,項目總占地面積減去已售房屋面積就是實際占用面積,用這個面積乘以適用稅率即是應納稅額。這裏小編提醒,如果企業沒有辦理土地信息變更,則會出現重復征稅的情況。