深圳法拍房春天來了！法律解讀新稅費調整。
6月30日，阿裏法拍平臺顯示，15套位於深圳市南山區留仙大道北的寶能城花園突然全部被撤回，這些房原來計劃是在7月1日和7月26日法拍的。價格大致在1293萬元-1505萬元之間，起拍價均價為寶能城的指導價9.85萬元/平方米。
重點來了，15套房源登記日期為2018年，153平方米房源登記價約80萬元左右，131平方米房源登記價僅為69萬元左右。之前，深圳中級人民法院在拍賣告知裏是這樣說的:
“拍賣成交時，成交價不包含轉讓時雙方的壹切稅、費、應補地價、土地使用費等;與本次過戶相關的雙方需繳納的壹切稅、費(包括但不限於所得稅、土地增值稅、營業稅及其附加、印花稅，契稅等)、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。上述壹切稅、費、應補地價、土地使用費的具體金額由競買人自行向相關主管部門咨詢。"
而上面的寶能城花園的產權人是項目子公司，其登記價格是69萬元、80多萬元，這樣，就光土地增值稅這壹項算下來就嚇人了(大致算法稅費約800多萬)。
法院這次緊急叫停拍賣，也是要先去和稅務部門核查清楚稅費。深圳中院最新出臺的不動產稅費規定，深圳轄區內中級法院及區級法院掛拍不動產，過戶稅費將由原本“均由買受人承擔”改為“各自承擔”。
現在深圳區法院的拍賣公告已經變成:“拍賣成交時，成交價不包含轉讓時雙方的壹切稅、費、應補地價、土地使用費等:標的物轉讓登記手續由競買人自行辦理，交易雙方按照稅法規定各自承擔相應的稅(費)。標的物原產權人承擔交易環節的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。”
從法律上來看，新規規定的各付各稅是沒問題的。我國的《稅收征管法》本就規定了這個大原則，法定的負有納稅義務的個體是納稅人;至於實際交易中的稅費轉嫁和轉移支付，則屬於當事人之間的特殊約定，就如同我們買賣二手房時賣家所要求的實收價道理相同。
說回深圳之前的“壹切稅費均由買受人承擔”，對於具體的執行法官而言，公示時不用細摳稅的名目，壹句話概括了，多簡單、工作量也少很多。各付各稅的新規其積極意義肯定是有的，避免讓競買人踩坑，比如上面說的踩到土增稅這樣的大坑。新政是利好法拍房市場的。
法拍房最新兩大政策解析：法拍需要房票、以房抵債的，也要求房票，不能以法拍來“破限購”。法院負責清場，進行“交吉”，也是壹個利好。那麽，法拍是不是壹個好的投資渠道呢?
競爭對手畫像：
在法拍房市場上，有專門做法拍業務的中介機構，就是接受客戶的委托，幫客戶來競拍;有專門做法拍房的投資散客，非常熟悉某個區域、甚至長期蹲點壹個樓盤的;還有專門做法拍的律師，熟悉訴訟流程和風險，提前知道被拍賣房產和被執行人的具體情況。和這些主體來競價搶壹套心水好房，更多的是拼資金實力和運氣了。有些法拍房，內圈(銀行)已經吃了。有些法拍房，開拍前都是正常的，成交後就住進去了人。就光壹個出價，什麽時候按兵不動，什麽時候舍我其誰，都是有學問的。
被執行人有壹堆的債務，但還好早早買了壹套深圳灣房子，幾番折騰後，終究還是免於拍賣、成功解套。這種案例，主要是因為房子是個漂亮姑娘、好出手;各家在裏面都能把自己的賬算過來;也有墊資機構願意出過橋，因此也就不用走到法拍了。當然，也有很多的房產，壹路走到法拍，壹拍二拍抵債變賣的。
比較下二手房和法拍房：
先說說***同點:都考慮投資選籌的眼光。
再說下不同點:二手房是要求快:臨時放下工作去談、半夜爬起來看盤、折騰到大半夜簽約……有人說，我也能吃苦的，願意大半夜爬起來看盤，可是親，妳的禦用中介在哪裏呢。
中介不是看妳人好就告訴妳房源的，那都是利益長期綁在壹起的。法拍房是要求撿漏和資金量:如果市場價在500萬左右的房，那是非常卷的;如果價格可以提升到1000-2000萬之間的，競爭就會少很多，而且有望挑到心水豪宅。還有，到了變賣階段，因為是不能按揭的，所以如果妳可以壹次性付款，那優勢也是大大的。
2022年的上半年深圳二手房市場屬於極度低迷，上半年成交量創了15年以來的半年度新低。深圳真正的利好政策遲遲不出，加上經濟萎靡，大多客戶都是謹慎、觀望的心態。總之，草莽英雄賺錢的時代已然過去，未來無論二手房還是法拍房，都需要拼專業、拼銀子，再加上壹點運氣。