《中華人民共和國物權法》第二十條規定:“當事人就買賣房屋或者其他不動產的物權訂立協議的，為保障將來物權的實現，可以按照約定向登記機關申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。”“預告登記後，債權消滅或者自可以進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記無效”。以《民法通則》和《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅具有債權變動的法律效力。只有有效的債權合同與交付或登記相結合，才能發生物權變動的法律效力。因為壹物數賣條件下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，並且都可以引起債權的變更，同時存在的所有債權是相容的、平等的，所以在同壹標的物上可以設立數個債權，沒有優先行使權。此時，問題的焦點是在出售幾樣東西的情況下，標的物的歸屬問題。但在我國的債權形式主義中，先取得標的物占有權或先完成登記手續的買受人取得標的物所有權，其他買受人不得不向出賣人主張違約責任。例如，賣方先與買方A訂立房地產買賣合同，收到價款後，賣方將其出售給B，並與B辦理過戶登記..本案中，除債法上的請求權外，買方A不排除第三人的權利，原則上只能依據債務不履行的規定向賣方主張損害賠償。這種情況對於買受人a來說是不利的，為了解決這個問題，創設了預告登記制度，即登記保全不動產請求權的權利，使其債權請求權對第三人有效，阻礙其不動產登記請求權的處分無效，以保證將來這種登記的實現。第壹，預告登記的性質。目前國內主要有三種觀點:第壹種觀點認為其法律性質存在較大爭議，是物權還是僅僅是壹種債權保全手段。預告登記介於債權和物權之間，具有二者的性質。現行法律很難定性。可以認為是以保全不動產請求權為目的，在不動產登記簿上公示的制度，具有壹定的物權效力。第二種觀點認為，預告登記權是壹種具有物權性質的債權，或者可以說是壹種準物權。第三種觀點認為，預告登記的性質是使登記的請求權產生預期的法律結果以保證未來只發生請求權，其實質是限制當前登記的權利人處分其權利。從各國的法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動請求權具有對抗第三人的效力，即具有不動產物權的排他效力。因此，預告登記是債權物權化的具體體現。對於預先登記的不動產，債權人主張不動產物權變動的權利可以對抗第三人。第二，預告登記後物權變動請求權的特征。第壹，請求權的性質仍然是索取權而不是支配權。內容是權利人在符合條件的情況下請求現所有權人以變更物權為目的進行登記，權利人對請求權的標的物不具有任何支配權。第二，請求權的效力具有特殊性，可以對抗第三人。所有權人和第三人阻礙債權無效的行為，沒有債權人的權利，無效。第三，請求權是臨時性的，存在於合同生效之日至可以登記之日的三個月內。第四，權利人未來能否實際取得物權是不確定的。如果債權消滅或者所附條件無法實現，或者所指向的標的物最終無法完成。預告登記使登記的不動產物權變動請求權在公示後具有對抗第三人的效力，即具有壹定的物權效力。因此，從預告登記的性質來看，預告登記是債權物權化的具體表現，是物權法原則向債權法領域的拓展和滲透。所謂債權物權是指具有某種效力的物權。三、預告登記與商品房預售登記的區別。(1)、適用對象不同。商品房預售登記是商品房預售合同的登記，預告登記是請求權的登記。②、兩者的目的也不同。前者保全商品房預售合同，後者是權利人的請求權。這種差異導致商品房預售登記不具備預售登記制度的功能，預售登記的保全權利、保全權利、保障交易安全等功能在預售合同備案中無法體現。③報名申請人不同。預售登記的申請人是商品房預售人，預售登記的申請人是有請求權的權利人，義務人是不動產的現所有權人。權利人要取得義務人的承諾(當然法院的假處分令也應該可以)。④應用基礎不同。預售合同登記適用《城市房地產管理法》等公法的強制性規範，預售登記適用私法規範。⑤權利的性質也不同。預售合同登記屬於行政性質，預告登記屬於私法上的權利保全性質。6.效果不壹樣。預告登記制度的核心是其效力。各國法律大多規定，預告登記具有保全秩序、權利和清償等效力。只有賦予預告登記這些效力，預告登記才具有現實意義，成為保全債權的手段。而我國現行的預售登記只規定了應當登記，沒有規定登記的效力。不僅沒有規定未經登記的預售合同是否無效或者不能對抗第三人；而且也沒有規定登記的預售合同是否具有對抗第三人的效力，能否對抗後續的物權變動或者有損於登記債權的行為。⑦預售登記無無效制度。預告登記只是壹種請求權保全，不具有獨立效力。只有在預告登記提升為本次登記時才有意義。因此，預告登記因某些特定原因而消失，不會永遠存在。但我國商品房預售登記不會被抹去，且持續時間非常長，這也意味著其目的在於行政管理，即預售資格審查手段，而不是保護買受人的請求權，這與預售登記制度有著本質的區別。4.預告登記的條件。預告登記必須滿足壹定的條件。根據《物權法》第二十條和《房屋登記辦法》第七十條的規定，申請人和義務人必須先簽訂房屋或者其他不動產權利的買賣協議；其次，申請預告登記是按照約定進行的。為此，要麽在不動產權利買賣協議中對預告登記作出特別規定，要麽另行訂立預告登記協議；第三，雖然法律沒有明確規定預售登記當事人的資格，但從已登記的商品房預售合同和所需材料中的房屋所有權轉讓合同來看，商品房預售登記的出賣人必須是具有商品房預售(銷售)資格的房地產開發企業，二手房預售登記的轉讓人必須是房屋所有權人，申請人必須具有民事權利能力和行為能力。五、預告登記的功能和實際運用。因為預告登記限制了債務人對已售房屋的再處分，即限制了其權利的濫用，這無疑將穩定交易秩序，確保相對弱勢的買受人獲得所購房屋的法律預期，保護不動產交易安全，更好地促進房地產業及金融等相關產業的發展。實踐中，除了商品房預售，即使是現房或二手房買賣，如果出賣人有違約不履行的時間和空間條件，也可以辦理預告登記。附條件、附期限的買賣，為保證權利人在條件滿足時能夠取得標的物，應當辦理預告登記。預告登記債權的性質、其對抗第三人的效力及其臨時性在融資業務中具有充分的現實意義。首先，相對於抵押權，預告登記後，權利人的債權具有獨立性和排他性，抵押業務中的抵押權與所有權和居住權相關。壹方面，權利越多，風險越大，其利益得不到充分保障，更何況在構建和諧社會，保障公民居住權的情況下，出售抵押物獲得債權償還，是壹個極大的現實障礙。其次，抵押融資既要登記，也要評估，包括評估費、登記費、印花稅，這對小額貸款、短期融資非常不利。第三，回購融資雖然風險小，但沒有預告登記制度的支持，兩次產權交易的稅收成本就足以讓融資者望而卻步。目前，金融機構向房地產開發商提供短期融資。與其讓開發商抵押在建商品房，不如直接與商品房簽訂預售協議，經預告登記後借給開發商。那麽，購房者可以通過將購房合同權利轉讓給購房者的方式來收回貸款，也可以借鑒按揭合同，讓購房者履行向金融機構支付房款的義務。在支付房價後，金融機構可以進行預告登記，並讓購房者獲得該登記。可以說，預告登記制度使回購融資繁榮起來，既降低了貸款風險，又降低了企業融資成本，提高了企業融資時效，具有可操作性和靈活性強的特點。隨著金融機構的普及和成熟應用，將對企業融資起到助推作用。第六，關於完善預告登記制度的建議。在商品房預售階段，也有保證交易安全、防止出賣人失信的法律規範，但商品房預售合同的買受人無權申請預售登記，預售人作為債務人對商品房預售合同的登記沒有任何利益，甚至還要繳納預售登記費，即使不履行這壹義務也不會產生法律後果。事實上，維護交易安全和保護當事人利益是不可能的。《房地產管理法》實施多年，治不好壹房二賣甚至幾賣。簽訂虛假的商品房預售合同騙取金融機構貸款就是最好的詮釋。同樣出於保護購房人請求權的目的，預告登記制度建立後，開發商必須依據公法對商品房預售合同進行備案，購房人可以依據物權法申請預告登記。但根據《房屋登記辦法》的規定，申請預告登記仍需提供商品房預售合同。顯然，進行這兩種登記既不經濟也沒有效率。因此，筆者建議將兩種登記制度進行整合，使預告登記能夠吸收商品房預售合同登記。商品房買賣合同示範文本中，應當增加預告登記特別條款。從保護善意第三人利益的角度出發，應當賦予預告登記公法效力，即所有預售商品房都必須以權利人單方申請為原則進行登記，但雙方申請的除外(僅在預售合同的真實性不確定的情況下)，從而允許登記不倫不類的商品房預售合同。不過還是妳自己寫壹個比較好。這是告訴妳怎麽做。
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