馬來西亞土地法的核心是托倫斯制度，在這種制度下，登記就是壹切。
在1977年Tehbee訴Maruthamuthu [1977] 2mlj7壹案中，法官說，“在托蘭斯制度下，登記就是壹切，登記當局調查壹個持有產權證書的人是錯誤的”。
對於購買住房土地，買方只有在其姓名登記在產權證上時，才會成為真正的所有者。現實情況是，買方不願意在產權過戶前向賣方全額付款，賣方也不願意在收到全部款項前辦理產權過戶。
馬來西亞采用系統的產權轉讓制度，即產權轉讓。要走的程序很多，需要專門的律師來處理。外國人還需要獲得政府部門的國家同意。吉隆坡由Pejabat Pengarah Tanah和Galian Wilayah Persekutuan管理。筆者購買的二手房，從簽訂要約到購買並支付定金，差不多用了半年時間，可見手續之冗長。
在馬來西亞買房主要包括以下步驟和壹些需要註意的法律問題:
1.產權調查
產權證有兩種，壹種由產權人持有(IDT，出具產權證明文件)，另壹種由產權登記部門持有(RDT，產權登記文件)。通常，在買房時，賣家會出示他的IDT。但是，由於IDT沒有更新，也不包含所有信息，買方需要調查RDT，以確保賣方是房屋和土地的真正所有者。
買家需要調查IDT、RDT，以及賣家之前的購房合同(S & amp；p協議)、借款合同(如有)、免稅額收據(退租)、房屋評估收據、水電費等。
買家需要調查房子的土地是否收費。如果賣方貸款買房，銀行壹般會將房屋登記為抵押，房屋在解除抵押登記前不能交易。
同時，也要調查房屋內是否有告誡書，如果有告誡書，需要去掉後才能交易。
？以上調查都需要律師，律師對調查信息的真實性負責。在1984的訴訟中，Nge Oh Soo Oh &；在ORS訴g . Rethinasamy(1984)1 MLJ第126頁，律師告訴買方，他們要購買的土地沒有產權負擔，但實際上土地已經被政府收購，買方不能購買土地建工廠，律師被判過失違約。
2.選項(形式預訂)
如果買方暫時沒有下定決心購買某項資產，可以驅動期權，向賣方支付壹定的定金。賣家會給買家壹定的時間考慮。在時間結束之前，買賣雙方將決定是否購買，賣方在此期間不會交易該資產。
預約備考本身就是壹個完整的合同，它有合同的三個要素:要約、承諾和對價。在西馬，口頭合同還是被法律承認的(東馬不承認口頭合同)。
？在第1978號聯邦法院訴訟案中，戴曼發展有限公司BHD分公司訴馬修·呂欽泰克和另壹名？在上訴[1978] 2 MLJ 239，FC中，法院承認形式預訂為有效合同。1983林坑松&的訴訟；阿諾訴楊阿泰[1983] 2 MLJ 39？法院指出，在簽署正式合同之前，雙方受形式預訂的約束。
3.受基於合同的合同約束
在簽訂正式合同之前，受合同約束的條款有時會出現在買賣雙方簽訂的預購協議中。在1963的訴訟中，Low Kar Yit訴Mohamed Isa？[1963]在MLJ 165壹案中，法院裁定“以合同為準”條款賦予買賣雙方改變主意的權利，而在1983壹案中，Lim Kengsong &: Anor訴Yeo Ah Tee？[1983]在MLJ 39號，聯邦法院裁定，買賣雙方在簽署正式合同之前受預購協議的約束。
預購協議是受法律保護的協議，無論後來是否簽訂正式的購房合同，雙方都受預購協議的約束。
4.房子和土地的警告。
購房者需要對預購的房屋土地進行預告登記，這樣可以保護購房者的利益，被預告登記的資產不能交易。
《土地法》第323條(1)規定了可以作為警告登記的主體:
(a)任何實體表明在資產中的任何可登記權益；
(b)任何實體表明其受益於壹項資產；
受益人的監護人或訴訟代理人。
在1974新加坡運通SDN BHD訴SOH KIM TEE [1974] 2MLJ 24壹案中，Syed Othman J .法官表示，期權選擇權賦予買方在壹定時期內決定是否購買某項資產的權利，這種選擇權也賦予買方在有警告的情況下登記該項資產的權利。
？關於告誡性判例的討論還是很多的，以後有時間可以多分享。
5.購買合同銷售和購買協議
通常S &賣方的律師早起，買賣雙方的律師和他們的客戶壹起審核，協商具體條款。律師在起草合同時，需要調查對方是否破產清算，其身份證/公司信息是否真實有效，來回多次才能最終確定。
簽署S&之後；協議之後，根據土地法的規定，需要簽署表格14A。簽字後，需要提交印花稅申請。之後，壹整套信息提交給政府進行登記。經過長時間的等待，收到了有自己名字的IDT，終於結束了交易。
以上是在馬來西亞買房流程的壹些法律分享。作為英聯邦成員，馬來西亞深受英國法律淵源的影響，強調契約和程序。雖然房價壹年到頭不漲，但遵循“住房子不炒”的訓誡。如果想投資，不建議在馬來西亞買房，住在裏面還是很舒服的。