房屋租賃是指房主將其房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。
根據租賃房屋的所有權性質，可分為公租房和私租房兩大類。公有住房是指國有房屋和集體所有的房屋，分為兩種:壹種是直接管理的公有住房，即由各級人民政府房地產管理部門和承租人直接管理的公有住房；壹是自管公房，即國家機關、社會團體、企事業單位和軍隊管理的公房。私租是指個人將自有財產出租給承租人使用，出租人向承租人收取租金的行為。租金收入的形式包括貨幣收入、實物收入和其他經濟利益。有下列情形之壹的，應當認定為私人出租:①投資不動產，不承擔經營風險，從被投資方取得固定收益；(二)以承包、租賃或者其他名義有償提供房屋使用權的；利用私有房屋從事個體經營，實際經營者不是房屋所有人或其直系親屬的；(4)除直系親屬外，以各種名義將房屋借給他人。
二、租賃合同的形式
1.法律規定:《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廈門市城市房屋管理條例》、《廈門市房屋租賃條例》都明確規定要簽訂“書面合同”，但《中華人民共和國合同法》規定，六個月以上的租賃期限，應當采用書面形式。當事人未采取書面形式的，視為不定期租賃。
2.結論:租賃合同是確定承租人與出租人法律關系的主要證據，以書面形式明確權利義務是有利的，符合監管部門登記備案的要求。采取口頭形式當然不影響合同的效力(即使租賃期限超過6個月)。只要有證據支持實際租賃關系的存在，租賃合同同樣有效。
3.適用:承租人應以書面形式訂立租賃合同，以利於生活或經營的穩定和裝修投資的回收；如果出租人采取每月或每季度預收租金的方式，並且預期租金會大幅上漲或者自己可能會使用所租房屋，可以考慮口頭同意出租(但登記備案會比較困難)。書面租賃合同期滿後，如果雙方均未續簽但實際正在履行，且原合同未作出“期滿無異議自動續期”等類似約定，則雙方實際上存在不定期租賃關系，承租人應督促出租人盡快簽訂書面合同。
三。租賃合同的期限
1.法律規定:根據《中華人民共和國合同法》“租賃期限不得超過二十年”“當事人沒有約定租賃期限或者約定不明確”。“不能達成補充協議，又不能根據合同條款或交易習慣確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人應當給予承租人解除合同的合理時間。”
2.結論:雙方對租賃期限的約定違反了20年的限制，不會影響合同的整體效力。如果約定25年，則有效租期仍為20年。依法不能確定租賃期限的，任何壹方均有權解除合同，無需承擔違約責任。
3.應用:①出租人多根據房屋出租的難易程度和租金的市場變化幅度來考慮租賃期限，承租人多根據自己生活的變化或裝修投資的回收期來考慮租賃期限。如果承租人希望簽訂長期租賃合同，且出租人估計此後租金將大幅上漲，雙方可以在確定壹個基本租金的基礎上，約定租金的增減幅度(如+3%)。
實踐中，有些人為了轉讓只有使用權(無法辦理產權)的房屋，采取永久租賃或與買方簽訂數份20年租賃合同的方式，以收房租的名義收取房款。對於買方來說，如果不嚴格控制這種做法，將承擔更大的風險。
(2)對於房屋容易出租的出租人來說，不定期租賃合同賦予了他們隨時解除合同的權利，但這對承租人極為不利。
4.租賃房屋的抵押:
1.法律規定:建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定，已經抵押的房屋，未經抵押權人同意，不得出租；《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》規定，抵押人將租賃財產抵押的，應當書面告知承租人和抵押權人，原租賃合同繼續有效”；《中華人民共和國合同法》規定“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力”。
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》規定:“抵押人以租賃財產抵押的，在抵押權實現後的有效期內，租賃合同對抵押財產的受讓人仍然有效”，“抵押人出租抵押財產的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不發生約束力。抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已經抵押的，抵押人應當對因出租抵押財產給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面告知承租人該財產已經抵押的，因抵押權實現而造成的損失，由承租人承擔。”
2.結論:最高法院的解釋實際上已經突破了“買賣不破租賃”的傳統理論，對承租人產生了深遠的影響。因此，①房屋前面出租，後面抵押的，租賃合同有效，承租人的租賃權不因抵押而處分後不受影響；②房屋先抵押後出租的，租賃合同有效。租賃房屋因抵押受到處分後，承租人的權利將受到嚴重影響，受讓人有權要求承租人搬出租賃房屋。出租人在出租時已將抵押情況書面告知承租人的，應當由承租人承擔損失，未告知的，可以向出租人主張賠償。
3.適用:①雖然《城市房屋租賃管理辦法》規定“未經抵押權人同意”的房屋不得出租，但作為部門規章，該規定不影響已抵押房屋再出租的效力。但作為承租人，還是要在簽訂租賃合同時確認租賃房屋是否已經抵押。如果將房屋抵押，承租人將面臨房屋處置造成損失的風險:如果出租人已發出書面抵押通知，承租人必須承擔損失；如果出租人不出具抵押通知書，承租人理論上可以追究出租人的責任，但此時連抵押的房屋都已經被債權人處分，顯然償債能力不足。(3)作為出租人，出租抵押房屋的，應當書面告知承租人抵押情況，並讓其簽收，避免房屋處置後再次面臨承租人的索賠。但是，如果妳擔心承租人會因此放棄租賃，從法律上來說，妳可以不告知，租賃合同仍然有效，但是在租賃期間處置房屋時，妳需要賠償承租人的損失。
動詞 （verb的縮寫）房屋租賃備案
1.法律規定:根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廈門市房屋租賃管理條例》、《廈門市城市房屋管理條例》的規定，“房屋租賃應當進行登記備案。但租賃部門出租的直管公房和分配給職工本人的居住用房除外。房屋租賃合同簽訂後，出租人應在15日內到租賃機關辦理租賃登記手續”。辦理房屋租賃登記、取得房屋租賃證需提交的文件包括(1)房地產權屬證書或其他有效證件；(二)租賃雙方的身份證明；(三)租賃合同；(4)抵押權人同意出租(如抵押)；(5)其他* * *人同意出租證明(如房屋歸* * *所有)；(6)委托人授權出租的證明(如果房屋是代管的)；(7)出租人同意轉租的同意書(房屋轉租的話)；(八)法律法規要求的其他文件。“租賃合同終止或者解除時，出租人應當在合同終止或者解除後15日內向土地房產管理部門備案”。《廈門市城市房屋管理條例》第六十四條規定“違反本條例第三十九條規定，未按期申請登記的，由土地房產管理部門按每逾期壹日加收月租金千分之三的逾期登記費”。
2.結論:租賃合同備案是出租人的義務，出租人應當在租賃合同簽訂後15日內進行備案，取得房屋租賃證。租賃合同內容變更、轉讓或終止時，也要備案。
3.適用:備案制有利於房管部門加強管理，出租人應及時辦理。但對於出租人來說，部分瑕疵房屋很難取得《房屋租賃證》，同時出租人還要繳納備案費(住宅:每套100元；非住宅:年租金65438+2萬元以下每項0.5%；年租金為20000元以上每項1%，賈敏(2002)房317號)稅收收入進壹步監控。所以很多出租人都沒有備案。必須明確，即使不備案，租賃合同仍然有效，但出租人要面臨潛在的風險，即“每逾期壹天，土地房產管理部門將收取月租金千分之三的逾期登記費”，稅務機關在嚴格執法時也會追究其責任。
不及物動詞房屋租賃稅
1.法律規定:根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》①按政府定價出租的公有住房和廉租住房，包括企業、自收自支事業單位出租給職工的單位自有住房、房管部門出租給居民的公有住房、按政府定價租金標準出租給居民的按戶返還產權的私有住房等。，暫免征收房產稅和營業稅；②對個人按市場價出租的居民住房，應繳納的營業稅暫減3%，房產稅暫減4%；③個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。
根據《廈門市地方稅務局關於私房出租稅收征管若幹問題的通知》(廈地稅發〔2003〕39號)，廈門市私房出租稅收征收方式有兩種:
①綜合稅的核定和征收:綜合稅按單位建築面積征收，包括私房出租應繳納的所有稅費。
(2)據實征收:根據自願申報的租金收入實際發生額，依法確定稅種和稅率。稅種和稅率(略)
出租人應在收到租金收入或收到租金收入證明的次月15日內，向租賃房屋所在地主管稅務機關辦理納稅申報。有多處出租房屋的，應將所有出租收入合並，向稅務機關如實申報。同壹納稅人在不同轄區擁有出租房屋或者同壹代理人代理多套房屋的，可以選擇壹個主管稅務機關申請合並申報。
轉租稅:個人轉租房屋取得的租金收入，全額繳納營業稅。對能提供租賃合同原件和合法納稅證明的，可將原支付的租金分次(月)從租金收入中扣除，計算繳納個人所得稅，但不再扣除基本費標準。出租人已繳納房產稅和土地使用稅的，轉租時不征收房產稅和土地使用稅。
2.應用:鑒於廈門對私人出租主要采取綜合征稅，出租方沒有太多的稅收籌劃措施。值得註意的是，納稅申報義務是在出租人“取得租金收入或者取得索取租金收入證明”後履行的。因此，壹些出租人往往辯稱沒有簽訂正式合同，沒有收到租金，而嚴格的稅務員可能會要求承租人核實。
七、出租人應註意的事項:
1.核實承租人的身份
出租人應查驗承租人的身份證明(身份證或營業執照等。)以免無法索回拖欠的租金。
2.定義房屋和設備
大部分出租人不允許承租人對房屋的結構或設備進行大的改動，所以在出租前要搞清楚房屋的現狀和現有設備。租賃期限屆滿交付時與合同確定的情形嚴重不符的，可以主張賠償責任。如果沒有約定，很難證明“變更”或者“瑕疵”。
3.限制房屋轉租
除非另有約定，否則視為出租人不同意承租人轉租。但如果第二個承租人實際上已經長期使用該房屋，則很可能被視為出租人的追認。為防止承租人提前支付短期租金後長期轉租給他人，出租人應明確規定“未經出租人書面同意，承租人不得轉租，出租人的其他行為也不得解釋為授權轉租”。
4.對承租人的合理監督
出租人通常要求承租人不得利用租賃房屋從事違法犯罪活動，但往往沒有精力監管。但是，在承租人長期從事違法活動，出租人稍加註意就會發現的情況下，出租人有時也不能完全免責，所以出租人也應當對承租人在租賃期間的經營活動予以合理的註意。
5.尊重承租人的優先購買權
根據《城市私有房屋管理條例》第十壹條規定，“房屋所有人出售出租的房屋，必須提前三個月告知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權”。最高人民法院關於執行
《關於民法通則若幹問題的意見(修訂草案)》(1990年12月5日)第132條規定“出租人出賣租賃房屋，應當提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下有優先購買權；出租人未按本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。(原文章118)”。因此，房屋出售前，產權人應告知承租人出售房屋的條件，如價格、付款方式等，並詢問承租人的購買意向。承租人應在合理時間內對通知房東作出決定，否則房東有權將房屋轉讓給他人，承租人喪失優先購買權。那麽，多長時間才算合理呢？根據《最高人民法院關於貫徹執行民法通則若幹問題的意見(修訂草案)》第134條規定，“享有優先購買權的人知道房屋所有人將房屋出賣給他人，自買賣關系形成之日起超過三個月起訴，或者知道後超過六個月起訴的，不受保護”。
6.出租人終止合同的約定:
A.中華人民共和國合同法(全國人民代表大會頒布1999/3/15)
①未簽訂書面合同的，為無限期租賃(第215條)；②承租人未按約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的(219條)；③承租人未經出租人同意轉租的(第224條第2款)；(4)承租人無正當理由不支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期未支付的(第二百二十七條)；
b《城市私有房屋管理條例》(國務院制定1983/12/17)。
承租人有下列行為之壹的，出租人有權解除租賃合同:①承租人擅自將租賃房屋轉租、轉讓、出借的；②承租人利用租賃房屋從事違法活動，損害公眾利益的；③承租人累計六個月未支付租金。(第21條)
c .關於實施民法通則若幹問題的意見(修訂草案)(最高法院1990/12/5制定)
在無限期租賃期間，出租人要求收回房屋用於自住的，壹般應當準許。承租人有條件搬遷的，責令其搬遷；如果承租人搬家確實有困難，可以給壹定期限找房子或者騰壹些房子出來。(原第119條)(第135條，第3款)
D.城市房屋租賃管理辦法(建設部制定於1995/6/1)
有下列情形之壹的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同:①依照法律規定或者合同約定，可以變更或者解除合同條款；②因不可抗力導致合同無法繼續履行；(3)當事人通過協商達成協議。(第12條)
承租人有下列行為之壹的，出租人有權解除合同，收回房屋，由此造成損失的，承租人應當賠償:①擅自將出租的房屋轉租的；②擅自轉讓、出借、調換租賃房屋的；(三)擅自拆除或改變租賃房屋的結構或用途；(四)拖欠租金累計超過六個月的；(5)公有住房無正當理由閑置超過六個月的；(六)利用租賃房屋進行違法活動的；(7)故意損壞租賃房屋；(八)法律法規規定的其他可回收項目。(第二十四條)
e .廈門市城市房屋管理條例(廈門市人大常委會1996/8/9制定)
1承租人有下列情形之壹的，出租人有權解除租賃合同，收回房屋，並要求賠償損失:①擅自轉租或轉讓租賃房屋；(二)擅自改變房屋用途的；(三)擅自擴建、改建、加層、裝修影響結構安全，或者損壞房屋拒不維修、賠償損失的；(四)6個月內未支付租金的；⑤公有住房承租人及其使用的成員遷出廈門；6.公有住房無正當理由閑置超過6個月的；⑦利用租賃房屋從事違法活動，損害公眾利益的。(第四十六條)
廈門市房屋租賃管理條例(廈門市政府2002年4月16修訂)
承租人有下列情形之壹的，出租人有權解除租賃合同，收回房屋，並要求賠償損失:①擅自轉租、轉讓、轉借他人或者改變房屋使用權的；(二)擅自改變房屋用途的；(三)擅自擴建、改建、加層，影響結構安全，或者損壞房屋拒不維修、賠償損失的；(四)6個月內未支付租金的；⑤公有住房承租人及其使用的成員遷出廈門；6.公有住房無正當理由閑置超過6個月的；(七)利用租賃房屋進行違法活動，損害公眾利益的；⑧法律、法規和規章規定的其他情形。(第18條)
g.《廈門市房屋安全鑒定與防範條例》(廈門市政府2004年修訂)
出租房屋經鑒定不符合安全使用條件的，應當停止出租。(第二十七條)
八、承租人應註意的事項:
1.核實出租人的身份
承租人應審核租賃房屋的原產權證或使用權證，確認房屋所有權人與出租人壹致。租賃房屋為* * *所有的，由* *所有人作為出租人簽訂租賃合同(雖未由* * *簽訂但租賃期限達到壹定期限，也可默認為* * *所有)；出租人為代管人或代理人的，應審查代理權證明；如果出租人不是產權人而是承租人本人，則應審查出租人與房屋真正所有人之間的租賃合同是否包含同意轉租的條款或單獨授權轉租的條款。
2.檢查住房情況
承租人除了核實租賃房屋是否有權屬證書或其他有效證件外，還應了解①房屋權屬是否有爭議，②是否為違章建築，③是否符合安全標準或是否為禁止使用的危險房屋，④是否為* * * *所有，是否* *人同意是否為* * * *所有， ⑤是否已作為資產抵押，抵押時抵押權人是否同意，⑤是否被司法機關、行政機關依法查封或禁止。 ⑦是否符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定。此外，承租人還應審查租賃房屋的用途是商業、商業還是住宅，因為改變房屋用途不符合現行管理政策。如果承租人想將出租的房屋作為經營場所，則不宜出租房屋，反之亦然，以免在辦理工商登記時造成不必要的障礙。
3.結算付款
除非另有約定，租金僅指承租人使用房屋應支付的費用。因此，最好在合同中約定水費、電費、物業管理、稅收、財產保險等義務，或者約定除固定費用外，所有與不動產相關的稅費均由出租人承擔。
4.清除發票開具
索要發票是承租人的權利和義務。廈門市地方稅務局〔2003〕39號規定，承租人有義務向稅務機關提供房屋租賃和出租情況，從事生產經營的納稅人未取得租賃房屋發票的，將按照《中華人民共和國發票管理辦法》的有關規定進行處罰。根據《辦法》第三十六條第(四)項，未按照規定取得發票的，可以責令限期改正，沒收違法所得，可以並處1000元的罰款。
九。租賃糾紛管轄權
1.法律規定，根據《最高人民法院關於房屋租賃糾紛如何確定管轄的批復》(1986 1.7)，房屋修繕、出租、租賃關系存續期間的騰空等糾紛，壹般由房屋所在地法院管轄，個別案件由被告所在地法院管轄更符合“方便快捷”的原則，也可以由被告住所地或者居住地法院管轄。
2.結論:房屋租賃糾紛雙方協商不成的，出租人和承租人應當提交約定的仲裁機構仲裁。不同意仲裁的，可以向房屋所在地或者被告所在地提起訴訟。
3.適用:出租人和承租人可以根據自己的方便，預先約定管轄法院或仲裁機構。