農村宅基地上的房屋基本沒有頒發房屋所有權證，只有記載土地使用權人和土地使用面積的農村集體土地使用證。宅基地的所有權屬於農民集體所有，但宅基地上的房屋是農民個人財產，不同於國有居住用地上的房屋所有權。對房屋所有權的轉移有壹些限制(包括繼承、贈與、買賣等。)上宅基地，這涉及到很多法律法規和規章，同時又受到建設、國土等部門內部規定的制約。在適用法律法規的過程中，經常會發生沖突。以《物權法》、《土地管理法》為依據，結合《憲法》、《婚姻法》、《繼承法》、《合同法》等相關規定，為保護農民的合法財產權益，對農村宅基地上房屋繼承和贈與的法律關系以及如何辦理公證進行了探討。
壹、農村宅基地使用權的法律關系
農村宅基地上的房屋所有權是壹種限制性財產所有權。
沒錯。從現行法律法規來看，農村宅基地只授予村民組織成員，經批準後使用，房屋只能轉讓給村民組織成員。有很多法律都做出了相應的規定，比如《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第壹款:農村村民只能擁有壹處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；《國務院辦公廳關於加強土地流轉管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證；《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十六條第壹款規定，農村村民應當向其戶籍所在地的村民委員會或者農村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或者農村集體經濟組織討論通過並公布，鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準；《中華人民共和國物權法》第壹百五十二條規定，宅基地的所有權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法使用該土地建造房屋及其附屬設施；《中華人民共和國擔保法》第三十七條第二款規定:耕地、宅基地、自留地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押。可以看出，從上述法律得出的結論是，宅基地使用權享有對宅基地的使用和占有的權利，處分權受壹定條件的限制。但收益權沒有明確界定，我認為宅基地使用權人有從宅基地的使用中獲得收益的權利。根據《中華人民共和國物權法》第壹百五十六條第壹款規定，地役權人有權按照約定使用他人不動產，以提高自己不動產的使用效率。第壹百六十二條規定，土地所有者享有地役權或者承擔地役權的，土地承包經營權和宅基地使用權設立時，土地承包經營權和宅基地使用權繼續享有或者承擔已設立的地役權。可見，宅基地使用權可以依法享有既定的地役權。因此，宅基地權利人可以通過行使地役權獲得更大的利益。目前在農村廣泛開展的農家樂，本質上是在保障農民依法享有地役權的前提下，鼓勵農民合法利用地役權，因此深受農民歡迎。
雖然修改後的《中華人民共和國憲法》和中國大陸新頒布的《中華人民共和國物權法》加強了對公民合法財產權益的保護，但對農民宅基地使用權和宅基地上房屋所有權的保護卻受到壹定的限制。隨著各級政府建設新農村的力度不斷加大，農村經濟和農民財產逐漸壯大，農民的財產所有權應當像其他財產壹樣受到法律保護。但在目前情況下，應該因地制宜地制定出壹套切實可行的辦法和方案，既保護農民的合法利益，又符合國家法律和政策的規定。因此，在辦理農村宅基地房屋繼承公證時，應當依照《中華人民共和國繼承法》，兼顧土地管理的相關政策規定。
二、農村宅基地上房屋繼承的方法
農村宅基地上的房屋繼承有兩種解決方式:壹種是繼承人之間就繼承權和繼承份額發生爭議，無法協商解決。建議繼承人向有管轄權的人民法院提起訴訟，根據法院的民事調解書或判決書辦理房屋繼承和土地使用權人變更事宜。民事調解書應約定原、被告* * *到土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續。另壹種是繼承人約定繼承權和繼承份額，繼承人應當到不動產(房屋)所在地的公證處進行繼承權公證。
三、如何辦理農村宅基地上房屋繼承權公證
(壹)正確區分被繼承人房屋所有權份額。
因為農村宅基地上的房子沒有房屋所有權證，只有集體土地使用證。房屋的權屬關系非常復雜，尤其是老祖宗留下的老房子。僅憑土地使用證是無法正確區分業主和份額的。因此，公證員在審查當事人提供的材料後，應以實地考察為主，正確區分產權人。近年來，常見的房屋所有權形式有兩種，壹種是家庭共有，壹種是夫妻共有。
1，家庭* * *。在家庭財產關系中，關鍵是房子的產權。
在形成的過程中，是原始習得，也就是自我建構，或者說衍生習得。* * *形式:部分家庭成員有* * *，全部家庭成員有* * *。獲取方式有兩種:原生獲取和衍生獲取。
原來收購的房子是家庭成員自己蓋的房子。主要審核農民建房審批表，以及表上登記的成年家庭成員，建房時有無出資，並調查詢問所有家庭成員，確認哪些家庭成員享有財產所有權，以此確定房屋是否有人居住，必要時與鄰居或村幹部調查核實。在審查農村宅基地上的房屋所有權人時，不能只把農民建房審批表上登記的所有家庭成員作為產權所有人。以戶為單位確定宅基地使用權面積是農民建房審批程序中的壹個依據。
衍生品收購公司。有兩種情況；第壹，祖先的繼承和饋贈；二是符合條件，從村民有償轉讓中取得。但是，在壹種情況下，應該區別對待。如果繼承的房屋是老房子，且房屋經過家庭成員的大力修繕或改造，應視為家庭財產，不應視為繼承人的個人財產。
2.夫妻有* * *。夫妻所有的財產是全社會的共同財產。
* * *有關系。* * *有些主體必須具有夫妻身份，所以在婚姻關系存續期間，創設和購買的壹切合法財產均歸夫妻所有，雙方另有約定的除外。在農村地區有三種常見的形式:
夫妻雙方經批準後建造的房屋；
結婚後，如果男方或女方的父母把自己建的房子分給子女，也就是農村所謂的分居協議，本質上是財產贈與；
婚後向其他村民買房子。
農村宅基地上的房屋繼承權公證過程中，房屋是夫妻共有還是家庭共有。我們應該正確區分死者的財產份額。繼承人應當提供土地使用證、農民建房審批表、被繼承人的婚姻狀況、第壹順序或者第二順序法定繼承人之間的親屬關系證明。公證員除了收集、審核上述書面證明材料外，還必須到被繼承人所在村二委幹部或鄰居處，調查房屋有無糾紛、爭議，被繼承人生前是否進行過財產分割，是否簽訂過遺贈扶養協議。
(二)認真審查法定繼承人。
被繼承人房屋產權區分清楚後，需要重點審查第壹順序的法定繼承人，即父母、配偶、子女。在壹些農村，養父母與子女的關系是在《中華人民共和國收養法》實施前建立的，沒有收養登記。當時通過戶口遷移確認收養關系。所以繼承人要提供養父母與被收養子女的戶籍關系或證明，公證員要去當地調查確認收養關系是否真實。農村有壹個很普遍的觀念，已婚的女兒沒有繼承權，只有兒子或者未婚的女兒才有繼承權。所以很多親屬關系證明只有兒子沒有女兒，公證員要耐心詢問，實地調查，了解孩子的詳細情況。
(三)審查被繼承人是否有遺囑。
在調查當事人是否有遺囑時，必須詢問所有繼承人。有遺囑的，應當經全體繼承人、見證人或者公證員確認。由被繼承人本人自願作出，符合《中華人民共和國繼承法》的規定，確認遺囑有效。農村的老人經常會立幾份遺囑，時間長了就記不清楚了。在這種情況下，要盡量找到之前的遺囑，告知繼承人有幾份遺囑，壹般以最後壹份遺囑為準。繼承人之間有不同意見的，不應接受遺囑繼承公證，應建議繼承人通過法院訴訟解決。
四、因繼承宅基地上的房屋，發生宅基地使用權變更登記的。
在確定被繼承人的遺產和法定繼承人後，要告知繼承人繼承法、婚姻法、土地管理法等相關法律政策，由繼承人協商確定繼承。公證員必須告知繼承人壹系列政策，如土地、城建、規劃等。，尤其是農村宅基地變更登記的相關政策規定，很多人不了解。
(壹)壹部分繼承人登記在宅基地所在村，另壹部分繼承人是居民或非宅基地。根據國家土地管理局1999年5月1日發布的《關於確定土地所有權和使用權的若幹規定》第四十八條規定，非農業戶口居民(含華僑)，房屋產權未發生變更的，可以依法確定其建設用地集體土地使用權。房屋拆除後未經批準重建的，土地使用權由集體收回。壹般來說，應該建議由宅基地所在村的繼承人繼承比較合適，在變更登記的宅基地使用證時符合政策。而且繼承人可以申請辦理房屋拆遷和建房的審批手續。如果是宅基地所在村的繼承人繼承，可以變更土地使用證，登記在繼承人名下，但以後申請建房時，符合審批條件的可以批，不符合審批條件的不能批。因為目前宅基地只允許村民組織成員使用，壹旦房屋被拆除，土地使用權將被集體收回。在通常的做法中，我們往往是在宅基地所在的村裏收養壹個繼承人，其他繼承人放棄繼承。經全體繼承人協商同意，繼承人應當對放棄繼承權的其他繼承人給予壹定的經濟補償。我們應該建議繼承人采取這種做法，必要的時候請所在村的兩委負責人來協調，做壹些思想工作。從辦的證明來看，效果還是不錯的，減少了繼承的糾紛。
(二)繼承人是宅基地所在村村民的，即繼承人是另壹村居民或村民的，被繼承人的房屋仍可合法繼承。杭州市國土局2006年5月16日發布的《杭州市土地使用權變更登記若幹規定的通知》第十八條規定，土地所有權人死亡或者受讓人死亡的，土地變更的繼承和處置必須經過公證機關公證。實質上，允許非本村村民因房屋繼承而變更土地使用權登記，也就是說，可以將登記變更到非宅基地所在村的任何繼承人名下。但是，在實際操作中，肯定會有矛盾。集體宅基地使用權變更登記時，應當經土地所有者即村委會同意。根據《中華人民共和國村民組織法》的規定，經過全體村民或者村民代表大會討論，如果不同意宅基地所在村的繼承人更名，那麽繼承的房屋必須過戶給宅基地所在村的村民，這與現行的憲法、法律和社會制度相抵觸。現有的《中華人民共和國物權法》仍然沒有解決這個問題。現采取以下方式:(1)做好村委會工作，同意繼承人土地使用權變更登記；(2)對於建制鎮範圍內的房屋，建議繼承人辦理國有住宅用地出讓手續，繳納壹定的費用和出讓金，可以徹底解決房產與房地的矛盾；(3)繼承後，村委會不同意變更登記的，可以建議繼承人將繼承的房屋出售給當地無房村民。
除了以上三種方法，筆者從個人角度提出壹種思路。既然宅基地的所有權是農民集體所有，那麽村民委員會就應該可以將宅基地的使用權出租給地上房屋的所有權人，並規定使用年限。縣市人民政府要制定切實可行的每平方米土地年有償使用費，解決房屋和土地分屬不同所有者的矛盾。從以人為本、和諧社會的角度來看，應該是可行的。但宅基地使用權的租賃僅限於農村宅基地上的房屋繼承，不能擴展到其他交易。禁止出售、變賣和贈與農民房屋，防止集體土地流失。
(3)夫妻壹方死亡，另壹方仍然健在的，健在的壹方仍然享有宅基地使用權，不論原宅基地以什麽名義登記。子女與配偶共同繼承房屋的，配偶有優先登記權，所以新宅基地使用者壹般登記為未亡配偶。但繼承房屋的子女也是宅基地使用權的所有人，現有登記辦法對宅基地使用面積的分配並不明確，與壹戶壹宅的規定相沖突。
動詞 （verb的縮寫）農村房屋部分繼承和贈與如何辦理公證？
農村宅基地上的房子，大部分是夫妻共有的，夫妻財產沒有約定。如果配偶壹方死亡，另壹方仍然活著。死者壹方的房產所有權是繼承的，即繼承壹套房屋中50%的產權，生者享有剩余50%的產權。這時，他們的壹個孩子要求繼承遺產。他們的戶籍是宅基地所在的村，無房，且已結婚成家，符合建房審批條件。經未亡配偶同意，將房屋50%產權贈與子女並公證，剩余50%房屋按法定繼承辦理。繼承人與受贈人是同壹子女的，其他繼承人放棄繼承權。宅基地使用權可以變更，登記在繼承人名下。否則無法辦理房屋捐贈公證。
另壹種情況，也可以辦理農村房屋贈與合同公證，即房屋所有人和宅基地所有權屬於同壹個村，房屋所有人自願將農村房屋贈與其壹個子女，該子女也是成年人，無住房，戶籍在同壹個村。這就允許對房屋贈與進行公證，但必須是有條件的贈與。具體條件:壹是房屋所有人，即贈與人將房屋贈與子女後，不得向有關部門申請建房；二是受贈人，即房屋所有人的子女，在接受捐贈房屋後，必須保證至少有壹套房屋提供給父母居住；第三，受贈人取得贈與房屋的所有權後，也取得了宅基地的使用權。按照壹戶壹宅的政策，他可能不會重新向有關部門申請農民建房的審批。贈與合同未附上述三個條件的，國土資源部門不予辦理宅基地使用權變更登記手續。
六、宅基地上房屋繼承和贈與公證過程中應註意的幾個事項。
(壹)、由於農民文化知識不高，受教育不多，對法律知識了解不多，特別是對農村宅基地使用權變更登記政策了解不多。因此，在辦理這類公證時，要求我們的公證員耐心細致，及時與國土資源部門聯系溝通，告知當事人正確的政策法規，告知當事人幾個繼承方案，讓當事人自己權衡分析，選擇壹個既符合宅基地使用權變更登記要求，又讓當事人更滿意的方案。應向當事人詳細解釋親屬關系、死亡證明和其他材料的形式。
(2)如果被繼承人死亡時間較早，公安機關沒有檔案可查，公證員要求村委會出具證明，然後公證員會親自上門調查核實鄰居。
(3)受農村重男輕女思想的影響，大多數農村老人認為女兒出嫁，不能繼承父母的遺產。所以親屬關系證明中沒有填寫女兒的名字，公證員要特別強調女兒享有同等的繼承權，應該把她列為繼承人。
(四)、宅基地上的房屋繼承公證應以逐戶認證為基礎。特別是被繼承人生前居住在偏遠山區，子女較多，去公證處辦理不方便。公證員要和當事人約好時間，主動上門，避免當事人來回奔波。繼承人去公證處的，公證員還是要去實地對現狀、權屬、被繼承人的情況進行調查。因為農村的老房子都有天井，幾個農民同時住在壹個房子裏，僅憑土地使用權證的圖紙無法判斷房屋的基本情況。所以要求公證員進行實地勘察拍照，並將照片附在公證書上，讓國土資源部門的工作人員在變更登記過程中壹目了然。必要時，可制作房屋草圖，經當事人簽字後歸檔。
(五)、閑置或房屋倒塌、拆除，超過兩年未恢復使用權的宅基地不予受理，如受理，應即終止。根據《關於確定土地所有權和使用權的若幹規定》第五十二條，閑置房屋或者房屋倒塌，超過兩年未恢復原狀的房屋被拆除，土地使用權不確定。已確定土地使用權的，由集體報縣級人民政府批準，註銷其土地登記，土地被征收。