因為丈夫工作調動，家住西青區梅江康城的王萌和丈夫今年8月開始有了買新房的想法。“原來他在西青開發區上班，上班很方便。但是調到河北區後，每天開車上下班，不僅路上要消耗很多時間，還要花很多油錢。而且我家也在河北區，如果能搬過去會相對方便壹些。”王-孟告訴記者，她計劃買房後已經看過很多二手房，但看到市場趨勢和不斷出臺的政策，她很猶豫。“我想等到房價降下來，但是壹直等下去不是壹個選項。我該怎麽辦？”和市民王萌有同樣困惑的人不在少數。張宇分析，有壹個常識是，在市場上任何時候都很難買到自己滿意的房子，而買到便宜的房子相對容易。為什麽這麽說？因為每套房子的特點、屬性、品質都不壹樣，而且每個人對於房子的品味和愛好也是獨壹無二的——比如孩子在哪上學，老婆在哪工作等等。，想找壹個有壹定價格標準，同時又能滿足自住需求和喜好的房子，不是那麽容易的。如果去掉這個認識，單純從市場走勢來看，淡季是購房者置業的好時機，因為在市場疲軟的時候，投資者和炒房者會大量退出市場，這不僅意味著更多的選擇，而且會趨於理性，買房會更便宜。利率總是會變的。6月165438+10月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸房貸利率也相應下調，給需要買房的人帶來了實惠。這使得許多市民認為投資房地產市場的時機已經到來。但業內人士普遍認為，降息或加息主要對市民心理影響較大，實際影響相對較小。歷史上，住房按揭利率曾經很高，我們也經歷過多次降息。但實際上，在經濟社會中，加息或降息是常態，給日常生活帶來的改變有限。我們要針對利益的變化調整心態，不是靜態的，而是動態的。從長遠來看，利息有高有低，應該不是影響置業的首要因素。讓我們算壹筆賬。根據計算，以貸款100萬元，期限30年為例。如果購房者選擇等額還款，央行降息前每月還款6353.6元。降息後每月還款6092.28元，每月還款261.32元。對於壹個普通家庭來說，這個數字可能只是壹頓飯或者壹件衣服的價格，並不會影響日常生活的質量。張宇認為，置業的關鍵是要考慮機會成本、資金流動性和支付能力。如果購房者有充足的購房資金，或者資金流動性比較順暢，有購房計劃，那麽就可以在銀行降息的時候選擇合適的房源。但這種購買決策應該基於自身的支付能力，而不是盲目跟風，抱著“占便宜”的心態入市。壹旦超出實際經濟能力，很可能會因為還貸的壓力而影響未來的生活質量。關註區域供應量買房時，購房者不僅要關註交通、配套、區域發展前景、開發商品牌等因素，還要考慮區域內樓盤的整體供應量。“在壹手樓供應量大的地區，不如買壹手樓；反而更適合在二手房供應較多的區域購買。”張宇分析認為，當市場處於上升期時，壹手樓的價格高於二手樓；相反，二手樓的價格比壹手樓高。這條法律的主要基礎是，市場供應商總是包括小企業主。“在同壹個地區，房價往往會受到兩者推高幅度的影響。比如壹手物業供應量大的時候，開發商會爭搶客戶，價格會相對合理，相對適合買新房的買家；當壹手樓供應量減少時，面對市場需求，可能會出現個別賣家囤貨，價格非理性上漲的情況。”當市場疲軟時，多余的房子也可以出售。李女士在河東區泰興南路附近擁有壹套婚前購買的77平方米的壹居室。今年年初結婚後，李女士的房子壹直空置。她打算賣掉它，改善她父母的生活條件。但由於市場活躍度不高，管家給出的價格始終達不到她的預期。“希望房子價格不低於1.3萬，但目前來看，至少要降5-8萬。”針對李女士的情況，張宇認為，對於中小投資者來說，即使是在淡季，賣房也是相對劃算的。持有房子不同於持有股票，持有房產是要付出代價的。持有成本包括物業管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。所以持有的前提是房子帶來的收益和升值，能夠覆蓋成本。從李女士自身情況來看，她並不是資金充裕的購房者，需要通過賣壹買壹來改善居住條件。這種情況下，心理預期價格要適當下調。因為即使在市場疲軟的時候，持有房屋的成本也不會降低。及時出售多余閑置的房屋，有利於為下壹步的置業計劃投資提供空間和資金。房產稅可以通過買賣交易來補償。目前購房者還有壹個心理負擔，就是稅小的時候不買，稅長的時候買。不是虧嗎？說到這個問題，首先需要區分房地產涉及的稅種。現行房產稅分為流轉稅和持有稅。流轉稅主要包括營業稅、契稅和所得稅。流轉稅只在產權變動時繳納。持有稅主要是財產稅和財產稅。房產稅只針對出租房產，尚未征收房產稅。目前稅收調整的重點是打擊投機炒房，對自用用戶影響不大。另外，即使是上市，只要妳有足夠的耐心，妳隨時可以通過多方詢價，在交易中對這筆稅款進行補償。空置的房子應該立即出租。經常有人說:“我現在有三套房子，還有兩套空著。”乍壹看似乎不可思議，但實際情況確實是這樣的。有的人覺得出租收的房租抵不上銀行利息，有的人只是在等裝修和想賣房之間徘徊。2013，李先生在津濱大道附近投資買了壹套90平米的兩居室。出於出售的考慮，該房屋壹直處於未裝修狀態。但是這個區域的二手房供應量比較大，房子壹直沒賣出去。165438+10月底，李先生接到中介電話，說有壹戶人家找毛坯房做倉庫，問是否願意出租。租金每月在600元左右。雖然價格比較低，但李先生最終還是決定租壹段時間。“新房前兩年的取暖費已經交了，每個月近200元的物業費也交了，這是成本。而且租毛坯房不需要準備家電和家具，省事。”根據張宇的分析，不管房子的租金回報是高是低，都應該選擇馬上出租，絕不能讓房子空著。空虛是壹種損失。另外，租房時不要選擇豪宅，因為它與租金價格不成正比，尤其是在市場疲軟的時候。換房不受市場疲軟影響。從今年6月65438+10月開始，改善型需求逐漸成為市場的活躍主角，尤其是二手房市場。在業界看來，“低端安全、中端市場、高端操控”的三元格局正在加速形成。但是很多準備換房的人都是觀望情緒，不敢出手。業內人士認為，對於那些有換房需求的購房者來說，不必過多考慮淡季的因素。壹般來說，自住的需求不會受到市場大形勢的影響，比如結婚、改善住房條件等。同地段，如果住宅產品落後，有換房計劃，在市場預期變化不大的情況下，把房子賣掉，變成資本，意味著更多的機會。該法主要適用於非投機性自住房。“無論房地產市場是買方市場還是賣方市場，對於需要換房的購房者來說，都涉及到壹個買賣身份的轉變。所以整體不會對個人產生特別大的影響。如果賣房的時候轉移了壹部分利益，那麽買房的時候也會有相應的利益。所以心理落差不需要太大。最重要的是找到合適的房子，滿足換房需求。”二手房要珍惜每壹次交易機會。在房屋交易中，買賣雙方往往因為價格分歧而僵持不下。張在接受采訪時表示，在她實際工作中，這種情況幾乎會占到總交易次數的30%。“很多人打算把房子賣給中介後，工作人員會根據自己房子所在區域的成熟度、區域供應量、樓盤的年份以及房子本身的情況進行評估，給出壹個市場上相對認可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的，大部分房主都會選擇提高這個價格。”對於買方來說，在買房之前，他會對自己感興趣的區域房源進行多次詢價，希望購房價格能更貼近自己的心理預期，這就形成了買賣雙方的博弈。“以廣海廟附近壹個舊住宅區的住房為例。某賣家39平米的掛牌價定為85萬。期間雖然來了很多人討論價格，但是店主堅持壹點。直到房源入市4個月後，房主才意識到自己的價格超出了市場預期，最終通過調整，以80萬的價格成交。”根據張宇的分析，二手房選擇的時機應該緊跟市場情況。在市場不樂觀的情況下，賣家尤其應該珍惜交易機會，因為這個時候賣家比買家多，成交量在萎縮。如果買家要價不是太離譜，就不要掛起來不賣。壹旦錯過機會，損失更大。
法律客觀性:
2021生效的《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅依法登記後生效；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。第二百壹十四條依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載於不動產登記簿時發生效力。第二百壹十五條當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。未辦理物權登記的，不影響合同的效力。