現實生活中，租賃雙方往往因偷稅漏稅而不辦理租賃登記。殊不知，這將使承租人和出租人在未來面臨壹系列法律風險。壹、承租人面臨的法律風險1。承租人可能無法取得優先購買權。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第二百三十條規定，“出租人出售租賃的房屋，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。”也就是說，出租人出售出租的房屋時，如果承租人提出與他人相同的價格，承租人有權優先與出租人簽訂購房合同。立法的初衷是賦予現有承租人優先購買房屋的權利，有利於其生活或生產的穩定。為了獲得這種特殊保護，當事人必須能夠證明自己是房屋的“承租人”，與出租人存在真實的租賃關系。但司法實踐中，出租人與他人串通偽造租賃合同的情況屢見不鮮，使得法院在認定租賃關系是否成立時，往往對租賃合同的真實性產生懷疑。當出租人與承租人之間存在親屬關系時，法院會更容易認為當事人之間的租賃合同是事後簽訂的，是不真實的，從而否定承租人的優先購買權。但如果出租人和承租人依法辦理了租賃登記，情況就完全不壹樣了。《最高人民法院關於民事訴訟證據的若幹規定》(以下簡稱《證據規定》)第七十七條規定，“人民法院可以根據下列原則確定數個證據對同壹事實的證明力: (壹)國家機關、社會團體依職權制作的公文，其證明力壹般大於其他書證；”房管部門出具的租賃登記證明將為租賃關系的真實性提供有力證明，當事人無需為此承擔額外的舉證責任。2.承租人不得獲得“買賣不破租”的特殊保護。《合同法》第二百二十九條規定，“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。”壹般來說，該規定是指租賃房屋在租賃期間因買賣或繼承發生產權變動時，新的房屋所有人(買受人或繼承人等。)無權解除原租賃關系，承租人在租賃期間可以按原條件繼續使用租賃房屋，其實質在於維持承租人生產或生活的穩定。但從新業主的角度來看，承租人繼續使用房屋已經嚴重損害了其利益，尤其是在租期長達十年甚至二十年的情況下。在我國，許多商業銀行或資產管理公司無法實現債務人的房地產拍賣，這大大增加了壞賬的數量。為了避免債務人虛構租賃關系，保護新房屋所有人的利益，許多法院對承租人的“買賣不破租賃”權設置了嚴格的條件，即承租人應當事先辦理租賃登記。如上海市高級人民法院《關於辦理房屋租賃糾紛案件適用法律若幹問題的解答(三)》規定，“房屋所有權發生變更時，承租人不得以‘買賣不破租賃’為由，要求房屋新所有權人繼續履行租賃合同”。但是，承租人有證據證明房屋新所有權人知道或者應當知道租賃事實的除外。”據此，承租人可能因為不能證明“房屋新所有權人知道或者應當知道租賃事實”，而喪失“不違反租賃而買賣”的權利。第二，出租人面臨的法律風險。不辦理租賃登記會使出租人也面臨壹定的法律風險。出租人不能證明租賃關系的存在或者承租人的真實身份的，可以承擔責任。例如，出租人將房屋出租給承租人後，承租人在租賃房屋內種植花草，其中壹盆花因保管不當掉落砸傷壹行人。事發後，承租人失蹤。這種情況下，受傷的行人無疑會要求房東賠償。《證據規定》第四條規定“下列侵權訴訟，應當按照下列規定承擔舉證責任:....................................................................................................................................................在人口流動日益頻繁、鄰裏關系冷漠的今天，出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關系的存在，進而證明房屋在事故發生時由承租人實際控制管理，顯然並不容易。如果出租人不能提供證據，法院會認定出租人對事故負有責任。
上一篇:專利權質押登記辦法下一篇:論壇演講技巧