第壹種情況:簽訂建設工程施工合同時，直接約定“交房款”，或者承包人出具“交房款”的承諾。這種情況下，由於項目尚未開工，通常只是籠統約定“30%的工程款隨房支付”或“30%的工程款以交付商品房的形式支付”，壹般不會明確用於沖抵工程款的金額和對應的房屋。
因為這種情況下用來抵工程款的房子沒有明確界定，“以房抵款”只是工程款的壹種替代支付方式。因此，在事後雙方未能達成補充協議的情況下，“以房代款”協議因缺乏可執行性，壹般不作為和解條款，法院仍支持建設方的工程款支付請求。[1]
第二種情況，因合同履行過程中出現資金困難，開發商與承包方同時簽訂了工程款支付協議和“以房代款”協議，約定如果開發商不能按時支付工程款，則履行商品房買賣合同，以房價款抵付應付工程款。
這種情況壹般發生在工程款支付期限到期前。在目前的司法理論界，這類協議的性質通常被理解為對工程款的壹種擔保，因違反了禁止抵押或流動的規定而被認為無效。
(2019)最高人民法院沈第6801號《關於中建二局第二建築工程有限公司與泉州豪生發展有限公司合同糾紛再審審查及審判監督民事裁定書》中，最高人民法院(以下簡稱最高法院)認為，雖然《執行事項協議》約定了“以房抵款”的事項，但中建二局與豪生公司也簽訂了商品房買賣合同。然而，從《實施事項協議》中“鑒於:豪生公司簽署《商品房買賣合同》的目的是為其履行本案所涉及的項目資金的支付義務向中建二局提供擔保在此基礎上，二審判決認為，《關於執行事項的協議》中約定的豪生公司如不能按期還款，將以相應價值的商品房直接抵銷其所欠中建二局的債務的條款，因違反了《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國擔保法》的有關規定，因而無效且無不當。”
我國《民法典》第401條和第428條明確禁止抵押權人或質權人與抵押人或出質人約定，在債務履行期屆滿前，債務人不履行債務時，擔保財產歸債權人所有，以防止債權人利用債務人的急迫性濫用其優勢地位，通過壓低抵押物價值牟取暴利。而在建築工程領域，“以房代款”的協議簽訂背景卻恰恰相反。壹般情況下，雇主是強勢的，利用其優勢地位，以商品房的交付來代替工程價款的支付，建築商通過壓低商品房價值來獲利的情況很少見，即使存在。因此，判斷這份協議的效力，不能用禁止流動或抵押的條款無效來解釋。如果將“以房抵押”的約定視為壹種擔保，則該約定的效力需要根據不同的宣傳區分如下:
1.未完成公示的，即僅簽訂了“以房抵款”協議或商品房買賣合同的，可參照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條的規定辦理。[2]法院根據建設工程施工合同關系審理本案。債權人無權通過取得買賣合同標的物的所有權來清償債務，只能將標的物作為債務人的壹般責任財產，通過執行程序清償其債權。由於債權人對合同標的物沒有約定的或者法定的擔保物權，債權人對拍賣標的物所得價款沒有優先受償權，只能與其他債務人同等受償。
2.公示已完成，商品房登記已完成，構成轉讓擔保的，參照《全國法院民商事審判工作紀要》(2019)第71條“轉讓擔保”[3]的有關規定辦理。即法院仍按建設工程的施工合同關系審理案件，債權人無權通過取得買賣合同標的物的所有權來清償債務；但已完成物權變動的債權人有優先受償權。
第三種情況，開發商在施工中因資金困難，與承包方簽訂了“逐戶付款”協議，直接約定用某壹特定物業補償拖欠的工程進度款。[4]或建設工程已竣工結算，付款期限已過，開發商無力支付拖欠的工程款。承包人與開發商簽訂“逐戶付款”協議，直接約定以特定財產補償拖欠工程款。
對於這種“以房代賑”協議的性質、內容、形式、效力都有很多爭議。在此，選擇壹些案例進行進壹步的理解和分析:
(壹)建立“以房養老”協議:承諾還是要。
《民事審判指導與參考指導性案例(201402)》刊發的《債務清償期限屆滿後，當事人之間以實物清償債務的協議如何認定效力》壹文認為，當事人之間以實物清償債務的協議是壹種實際法律行為，在辦理產權轉移手續之前，清償行為尚未成立。
但在最高法2017發布的通州建設通用集團有限公司、內蒙古興華置業有限公司公告案中，明確了以房抵工程款協議定性為以物抵債的協議，不再是實質合同，在開發商實際交付房屋的前提下，合同不成立或生效。只要雙方協商壹致，房款到工程款協議在雙方之間生效。
(2)“逐戶付款”約定未履行後，承包人能否繼續主張工程款。
(2020)最高人民法院第2002號。197、江蘇南通三建集團有限公司與鄭州卓泰房地產開發有限公司施工合同糾紛二審民事判決書中，最高法院認為:
從《和解協議》及《補充和解協議》中的約定來看，當事人並未約定抵押房屋必須置於南通三建公司或其指定的受讓人名下，以達到抵押給付的效果；從鄭州卓泰公司、長葛卓泰公司壹審提交的江蘇南通三建集團有限公司葛雲華府房款支付明細表、葛雲華府商鋪支付明細表、葛雲禦府房款支付明細表的內容可以看出，該小區房屋大部分已辦證，少數未辦證，商鋪均已簽約但未辦證；根據董正祥出具的2065438+2007年9月25日的證明，其委托鄭州卓泰公司、長葛卓泰公司將工程款的房屋、車位、儲藏室委托第三方辦理，未辦理網簽、不動產登記手續的均簽訂轉讓協議，轉讓給第三方使用。上述事實表明，鄭州卓泰公司、長葛卓泰公司實際上已經履行了以房抵工程款的義務，以房抵工程款的目的已經實現。未辦理過戶手續，相關權利人應另行主張權利，南通三建公司不能以此為由否定以房抵工程款的效力。