根據相關法律規定，不通過中介直接與房東或租客簽訂的購房合同具有法律約束力。合同內容應符合法律規定，合同未備案，故合同有效。判斷是否構成“跳單”，首先要看中介合同是否已經生效，中介是否按照合同約定提供了交易機會或媒介服務。實踐中，委托人可以就同壹委托事項只委托壹個中介機構，也可以同時委托幾個中介機構。在有多個中介的情況下，準確判斷客戶是否接受了中介的服務，哪個中介接受了服務，就顯得尤為重要。其次，根據居間合同，居間人向委托人提供服務後，委托人是否利用居間人提供的服務訂立合同，是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。“跳單”行為的第三個構成要素是，客戶繞過中介，直接訂立合同。這種行為有三種形式:壹是委托人利用居間人提供的信息機會或媒介服務，直接與合同對方訂立合同。第二，委托人利用居間人提供的信息機會或者媒介服務，通過居間人與對方訂立合同。比如，委托人通過中介公司提供的信息、媒介服務基本已經訂立，委托人發現中介公司的報酬較低，再通過中介公司與對方訂立合同，構成“跳單”違約。
“跳單”行為又稱“跳中介”，是壹個行業術語，主要存在於房地產交易和中介服務領域。是指買方或賣方與中介公司簽訂了相關協議，中介公司按照約定履行了提供獨家資源信息、提示買賣雙方見面洽談等義務，但買賣雙方或壹方當事人為逃避支付中介費等義務，跳過中介私下簽訂買賣合同的行為。
“跳單”行為不僅會使中介的努力得不到回報，還會增加房產交易的風險，如房屋產權問題、資金安全、物業糾紛等潛在風險。壹旦出現問題，對於購房者來說，要麽是“花錢買教訓”，要麽是“錢和房都空了”。實踐中，中介合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同糾紛較多。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第壹百四十三條符合下列條件的民事法律行為有效:
(壹)行為人具有相應的民事行為能力；
(2)意思表示真實；
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第九百六十五條委托人接受居間人的服務後，利用居間人提供的交易機會或者居間服務，繞過居間人直接訂立合同的，應當向居間人支付報酬。