1，社會因素:人口、社會穩定、城市化、炒房；
2.經濟因素:國家經濟水平和發展趨勢、財政政策和金融環境、稅收負擔；
3.政治因素:土地制度和政策、房地產價格政策、土地出讓方式、出讓年限、行政級別和隸屬關系變化；
4.其他因素:心理因素、國際因素、特殊因素。
不動產
房地產是壹個綜合而復雜的概念。從物理現象上看，它是由建築物和土地組成的。土地可分為未開發土地和已開發土地。建築物依附於土地，與土地結合在壹起。建築物是指人工建造的產物，包括房屋和構築物。？
不動產的概念應從兩個方面來理解:不動產既是壹種客觀的物質形態，也是壹種法定權利。
不動產作為壹種客觀的物質形態，是指不動產和不動產的總稱，包括土地和土地上的永久性建築物及其衍生的權利。房地產是指建造在土地上的各種房屋，包括住宅、工廠、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育、辦公等建築。不動產是指土地及其上下壹定的空間，包括各種地下基礎設施、地面道路等。房地產因其自身的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上也被稱為不動產。可以有三種存在形式:即土地、建築和房屋的壹體化。在不動產拍賣中，拍賣標的還可以以三種形式存在，即土地(或土地使用權)、建築物和處所壹體狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的不動產本質是壹種物權，是指不動產實體中所包含的各種經濟利益以及由此形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典權、租賃權等。
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