法律分析:壹般情況下，物業管理公司直接與業主簽訂物業管理服務合同。根據合同約定，業主聘請物業管理公司對房屋、配套設施及相關場地進行維修、維護和管理，維護相關區域的環境衛生和秩序。合同中規定了雙方的權利和義務。如有爭議，可通過法律途徑解決。《物業管理條例實施細則》第六條規定，物業管理企業提供的服務不符合約定時，業主有權拒付物業管理費並要求賠償。但根據合同的相對性，租客不是物業管理服務合同的當事人，所以不能起訴物業，但可以委托房東起訴。
法律依據:《物業管理條例實施細則》第六條，物業管理企業提供的服務不符合約定時，業主有權拒付物業管理費並要求賠償。
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